Jual beli tanah dan bangunan melibatkan dua jenis pajak utama: PPh final yang ditanggung penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang ditanggung pembeli. Keduanya harus lunas sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT.
PPh Final bagi Penjual
Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan. Untuk pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya pengalihan tanah dan bangunan, tarifnya 1 persen. Pengalihan kepada pemerintah untuk kepentingan umum dikenai tarif 0 persen.
Nilai pengalihan yang dipakai adalah nilai tertinggi antara nilai transaksi sebenarnya dan nilai yang seharusnya diterima. Karena itu, menurunkan harga di akta agar pajak lebih kecil justru berisiko diteliti dan ditagih kekurangannya.
BPHTB bagi Pembeli
BPHTB adalah pajak daerah dengan tarif paling tinggi 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan pemerintah daerah. Besaran NPOPTKP berbeda di setiap daerah.
Contoh Perhitungan
Rumah dijual seharga Rp1 miliar di daerah dengan NPOPTKP Rp80 juta dan tarif BPHTB 5 persen.
- PPh final penjual = 2,5 persen x Rp1 miliar = Rp25 juta.
- BPHTB pembeli = 5 persen x (Rp1 miliar – Rp80 juta) = Rp46 juta.
Pengecualian PPh Final
Beberapa pengalihan dikecualikan dari PPh final, antara lain pengalihan oleh orang pribadi dengan jumlah bruto di bawah Rp60 juta yang bukan jumlah terpecah, hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, serta warisan. Pengecualian ini memerlukan Surat Keterangan Bebas (SKB) atau surat keterangan dari KPP.
Alur Pembayaran
- Penjual membayar PPh final dengan kode billing dan mengajukan penelitian atau validasi bukti bayar ke DJP.
- Pembeli membayar BPHTB dan memvalidasinya ke Bapenda setempat.
- PPAT menandatangani akta jual beli setelah kedua pajak tervalidasi.
- Proses balik nama di Kantor Pertanahan.
Jangan Lupa SPT Tahunan
Penjual melaporkan penghasilan dari penjualan pada bagian penghasilan final dan menghapus properti dari daftar harta. Pembeli menambahkan properti ke daftar harta beserta sumber dananya. Ketidaksesuaian data harta adalah salah satu pemicu SP2DK yang cukup sering terjadi.
Konsultasi dengan GemsTax
Butuh bantuan menerapkannya pada kondisi Anda? Pelajari layanan jasa pelaporan SPT Tahunan pribadi kami, baca FAQ konsultan pajak, atau chat WhatsApp 0857-7948-4300 untuk konsultasi awal gratis.
