Usaha kos-kosan dan rumah kontrakan banyak dipilih sebagai sumber penghasilan pasif. Namun banyak pemilik belum memahami bahwa penghasilan sewa ini memiliki aturan pajak tersendiri, baik pajak pusat maupun pajak daerah.
PPh Final atas Sewa Bangunan
Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Pasal 4 ayat 2 yang bersifat final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa. Ketentuan ini berlaku untuk rumah kontrakan, ruko, gudang, maupun kamar kos.
Siapa yang menyetor
- Bila penyewa adalah badan atau pihak yang ditunjuk sebagai pemotong, penyewa memotong 10 persen dan memberikan bukti potong kepada pemilik.
- Bila penyewa adalah orang pribadi biasa, seperti anak kos atau keluarga yang mengontrak, pemilik menyetor sendiri PPh final paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah sewa diterima.
Contoh Perhitungan
Ibu Rina memiliki 8 kamar kos dengan tarif Rp1.500.000 per bulan. Penghasilan sewa sebulan Rp12.000.000, sehingga PPh final yang disetor sendiri adalah 10 persen x Rp12.000.000 = Rp1.200.000 per bulan.
Bagaimana dengan Fasilitas Tambahan
Bila kos menyediakan layanan tambahan yang ditagih terpisah, seperti makan, laundry, atau listrik dengan pemakaian riil, bagian tersebut dapat diperlakukan sebagai penghasilan usaha yang berbeda dari sewa. Dokumentasikan rincian tagihan agar perlakuan pajaknya jelas.
Pajak Daerah untuk Kos Lebih dari 10 Kamar
Berdasarkan UU Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah, rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10 termasuk dalam jasa perhotelan yang dapat dikenai Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) oleh pemerintah daerah, dengan tarif paling tinggi 10 persen. Ketentuan detail dan tarifnya mengikuti peraturan daerah masing-masing, jadi cek ke Bapenda setempat.
Pelaporan di SPT Tahunan
- Laporkan penghasilan sewa pada bagian penghasilan yang dikenakan PPh final.
- Cantumkan bangunan kos atau rumah kontrakan sebagai harta.
- Simpan bukti setor setiap bulan dan daftar penyewa.
Karena sudah final, penghasilan sewa tidak digabung dengan penghasilan lain dalam perhitungan tarif progresif.
Tips Mengelola Pajak Kos
- Pisahkan rekening untuk penerimaan sewa agar mudah direkap.
- Buat kuitansi untuk setiap pembayaran sewa.
- Catat kamar kosong agar penghasilan yang dilaporkan sesuai kenyataan.
- Bila jumlah kamar bertambah melewati 10, segera cek kewajiban pajak daerah.
Usaha kos yang tertib pajak lebih aman saat ingin mengajukan kredit pengembangan atau menjual properti di kemudian hari, karena riwayat penghasilannya terdokumentasi dengan baik.
Konsultasi dengan GemsTax
Butuh bantuan menerapkannya pada kondisi Anda? Pelajari layanan jasa pelaporan SPT Tahunan pribadi kami, baca FAQ konsultan pajak, atau chat WhatsApp 0857-7948-4300 untuk konsultasi awal gratis.
